이 사건은 부동산 컨설팅 업체 임원이었던 의뢰인이 지인 명의로 주택을 무자본 갭투자 방식으로 사들였다가 임차인들에 대한 사기 혐의로 1심에서 징역 2년 실형을 선고받은 뒤, 항소심에서 집행유예로 감형된 사안입니다.

저희가 사건을 맡았을 때는 항소심 초반이었는데, 정작 재판부가 받아들이지 않은 주장은 그대로 유지된 채 감형 사유는 하나도 정리되지 않았고, 검사까지 항소해 형이 올라갈 위험만 커지고 있는 상황이었습니다. 저희는 이 흐름을 멈추고 변론 방향을 완전히 바꿔 결과를 바꿔냈습니다.

저희가 사건을 맡을 당시 의뢰인의 상황은 다음과 같았습니다.

▶ 중개보조원으로 일하다 부동산 컨설팅 회사를 차려 사내이사로 등기된 뒤, 재산이 없는 지인을 명의인으로 세워 무자본 갭투자 방식으로 주택을 매수한 것으로 조사됨
▶ 의뢰인이 직접 임차인을 모집해 지인 명의로 임대차계약을 체결했고, 보증금은 지인 계좌를 거쳐 의뢰인에게 전달된 반면 지인은 건당 소액의 리베이트만 받은 구조가 확인되었음
▶ 1심에서 “지인이 진정한 임대인이고 본인은 관리만 해줬다”, “보증보험으로 회수되어 손해가 없다”고 다퉜으나 전부 배척되어 징역 2년 실형이 선고되었고, 검사도 형이 가볍다며 항소해 형이 올라갈 위험이 있었음

전세사기 형량은 사기죄 법정형(형법 제347조, 20년 이하의 징역 또는 5천만 원 이하의 벌금) 안에서 정해지고, 특히 법원이 중요하게 보는 것은 피해자가 몇 명이고 보증금이 얼마인지, 그리고 임대인이 처음부터 보증금을 돌려줄 수 없는 구조를 알고 계약했는지입니다.

그런데 자기자본 없이 매매와 임대를 동시에 진행하고 남는 돈을 나눠 갖는 구조, 즉 ‘동시진행’ 방식에서는 보증금 반환 위험이 커질 수밖에 없고, 법원은 이런 사정을 임차인에게 알리지 않은 것 자체를 기망으로 봅니다.

‼️ 여기서, 임차인들이 보증보험으로 보증금을 돌려받아서 손해가 없다는 주장을 하시는 분들이 있는데요. 그렇지 않습니다. 법원에서는 이러한 상황에 대해 공적 자금으로 손실이 사회에 전가된 점을 불리한 정상으로 보기 때문입니다. 따라서 어떤 주장이 받아들여는지, 그렇지 않은지 정확히 구분하여 전략을 세우는 것이 중요합니다.

이런 상황에서 저희는 ✔ 1심에서 배척된 무의미한 사실오인 주장을 반복하는 대신 항소심 공판에서는 정식으로 철회해 공소사실을 전부 인정하여 반성하는 모습을 보이고, ✔ 미필적 고의로 범행에 이른 점과 실제 이득이 크지 않은 점을 자료로 정리하며, ✔ 피해자들 각각의 상황에 맞춘 피해 회복을 하나씩 진행하는 데 초점을 두고 변론 전략을 수립했습니다.

전세사기 형량, 실형에서 집행유예로 바뀐 구체적인 전략은 다음과 같습니다.

1️⃣ 1심에서 배척된 주장을 정식으로 철회하고, 고의의 정도와 실제 이득 규모를 다시 정리했습니다

기록을 다시 읽어 보니 “지인이 진정한 임대인이다”, “보증보험으로 회수돼 손해가 없다”는 주장이 항소심까지 그대로 유지되고 있었는데요. 법원이 받아들이지 않는 주장인 데다, 항소심에서 같은 주장을 반복하면 반성이 없다는 평가로 이어져 검사 항소가 받아들여질 위험까지 있었습니다.

저희는 의뢰인에게 미필적 고의의 개념을 설명드리고, 항소심 공판에서 사실오인 주장을 정식으로 철회한 뒤 공소사실을 인정했습니다. 대신 의뢰인이 처음부터 확정적·악의적 목적을 가지고 임차인을 모집한 것이 아니라 미필적 고의로 범행에 이른 점을 자료로 정리해 제출하며 이 점이 유리한 정상으로 참작되어야 한다고 주장했습니다.

✅ 미필적 고의란?

“보증금을 반드시 못 돌려주겠다”고 마음먹은 것은 아니지만, 그렇게 될 수 있다는 점을 알면서도 계약을 진행한 경우를 말합니다. 확정적 고의와 마찬가지로 사기죄는 성립하지만, 처음부터 편취할 목적으로 계획한 사건과는 죄질에 차이가 있어 양형에서 다르게 평가됩니다. 무죄 주장이 어려운 전세사기 사건에서 저희가 가장 먼저 검토하는 부분입니다.

2️⃣ 피해자 6명의 보증보험 회수 여부 · 경매 단계 · 구상금 잔액을 하나하나 확인해 피해자마다 다른 방법으로 피해를 회복했습니다

전세사기는 피해자가 많고 금액이 커서 합의는 엄두가 나지 않는다고들 하시는데요. 그러나 보증보험으로 이미 보증금을 돌려받은 피해자들이 있다면, 변호인이 중간에서 설득만 잘 한다면 별도의 금전 지급 없이도 처벌불원서를 받을 수 있는 경우가 있고, 또 재판부에서는 ‘진정성 있는 노력’ 그 자체도 중요하기 때문에 여러 방법을 강구해봐야 합니다.

저희는 피해자 6명 각각의 상황을 확인해 항소심까지 5명과 합의하고 처벌불원서를 받았으며, HUG 경매가 끝난 물건은 구상금 차액을 납부해 피해 회복 자료로 제출했고, 공소제기 후 친지들이 피해 회복을 돕고 있는 자료를 함께 제출해 사회적 유대관계를 소명했습니다.

이 사건의 관건은 권고형 하한이 징역 4년인 조직적 사기 유형에서, 검사의 항소를 기각시키고 전세사기 형량을 어떻게 바꾸느냐였습니다. 불리한 사정이 뚜렷해 결코 쉬운 사건은 아니었지만, 항소이유서에 1심과 달라진 사정을 하나하나 정리하고 합의와 공탁이 마무리될 때마다 그 결과를 재판부에 보고하며 끝까지 대응했습니다.

이러한 변론 결과, 서울고등법원은 1심을 파기하고 징역 2년에 집행유예 4년을 선고했습니다. 검사의 항소가 기각된 것입니다. 게다가 함께 재판받은 피고인들은 오히려 형이 올라가기도 했는데, 의뢰인만 실형을 면해 가족들의 품으로 돌아가실 수 있었습니다.

전세사기 형량은 경찰 - 검찰 - 재판 어느 단계에서 대응을 시작하느냐에 따라 달라집니다.

✅ 경찰 단계라면 무자본 갭투자 구조에서 본인이 맡은 역할이 어디까지였는지, 보증금이 실제로 누구에게 전달됐는지를 계좌 자료로 정리해 두어야 합니다.
✅ 검찰 단계라면 기소되는 피해자 수와 금액이 형량을 좌우하므로, 피해자별 보증보험 회수 여부를 확인해 회복 계획을 먼저 세워야 합니다.
✅ 재판 단계, 특히 1심에서 실형이 선고된 뒤라면 항소이유서 제출 기한 20일 안에 1심 기록 검토와 방향 전환, 피해자별 회복까지 마쳐야 합니다.

이 사건에서도 1심 주장을 그대로 했다면 검사 항소가 받아들여져 형이 올라갔을 것입니다. 대법원은 항소심이 1심의 양형을 존중해야 한다는 입장이어서(대법원 2015도3260 전원합의체), 1심 이후 양형 조건에 변화가 없으면 항소심은 그 형을 그대로 유지하기 때문입니다. 이런 점을 정확히 이해하고 전세사기 형량을 줄일 전략을 세우는 것이 중요합니다.

저희 법무법인 청은 대표변호사를 비롯하여 경찰과 판사를 역임한 변호사들이 형사 사건만을 맡아 처리하고 있습니다. 특히 재판 단계에서는 판사로 재직하며 양형을 직접 정해 본 변호사가 재판부의 시각에서 양형 자료를 검토합니다.

전세사기 사건은 저희가 주력으로 다루는 유형으로, 영장이 기각된 사례, 수감 중이던 의뢰인이 항소심에서 집행유예를 받아 석방된 사례, 상피고인은 기각되고 의뢰인만 감형된 사례 등 다른 성공사례도 여러 건 있으니 문의 주시면 본인 상황과 가장 비슷한 사례를 송부드리겠습니다. 구속 상태이신 경우에도 변호인 접견을 통한 상담이 가능하니, 신속히 상담받아 보시기 바랍니다.

▼전세사기 빌라왕 구속영장 기각 사례▼
https://blog.naver.com/lawfirm_aceteam/223549739187

▼상피고인은 기각, 의뢰인만 감형된 전세사기 사례▼
https://blog.naver.com/lawvillage/223778295028